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楼市调控各方博弈:地产商最抗压购房者最受伤

  近十年来,高速发展的房地产市场经历了数次调控,房价却屡调屡涨。中央希望调控出手“稳、准、狠”,但往往事与愿违。“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了这种“骑虎难下”的局面?调控中所涉及的开发商、地方政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系?在近日的调研中,《经济参考报》记者试图找到答案。

  地方政府:调控代价“耗不起”

  业内人士指出,地方政府作为“地根”控制者,拥有较强的主导权。但每当中央出台新的调控政策,地方政府在执行过程中却没了“底气”。

  从2012年全国土地出让情况来看,全年全国土地出让合同价款2.69万亿元,同比2011年的3.15万亿元,下降14.6%。这也造成多地政府性基金收入零增长甚至负增长的局面。

  浙江省2012年基金预算执行情况和2013年基金预算的文件显示,2012年,浙江国有土地出让金收入1973亿元,同比下降46.4%。对此,浙江省财政局解释称:“收入下降,主要是土地出让市场行情不景气。”以杭州为例,2009年杭州的土地出让金总额超过1000亿元,超过上海、北京,跃居全国第一。而随着国家调控政策的出台,杭州土地出让收入连年收窄。2010年,杭州市本级土地出让金收入922.57亿元;2011年,跌到了427.37亿元;2012年土地出让金再度缩水,为350.80亿。

  其它省市情况类似。按照上海市2011年国有土地所有权出让收入占政府性基金收入的比例85%计算,2012年上海市土地出让金为1100亿元,同比锐减43%。

  由于上述原因,相关省份都相继调低了今年土地出让金预算增速,部分省份甚至预计负增长。

  山西一位地方住建局负责人在接受《经济参考报》记者采访时表示,我国房地产政策一时一变,经历了从过去鼓励发展到现在严厉调控的历程,而经过高速发展的房地产市场如今却难以调控,造成十年调控十年价涨。

  在他看来,国家调控对当地房地产市场影响较小。“因为我们这属于小城市,房地产市场都是刚性需求,发展相对平稳。可能对于需求较大的大型城市影响大些。”

  专家解析:“由于土地财政占地方财政收入很大部分,因此,地方对土地依赖较大。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出。

  “地方政府是政策执行者也是城市责任者。”全联房地产商会会长聂梅生表示,地方政府微调房地产调控政策的原因是,其不像房企可以耗时间,它没有资金,城市就不能发展,人民生活就不能改善,城市G D P也会完不成指标。

  银行:共同筹码“输不起”

  房地产业仍然是各家银行放贷的重要项目。有机构测试认为,如果房价下跌50%,房地产开发贷款违约率上升至5%,同时将侵蚀银行利润15%至25%。作为房地产市场博弈各方共同筹码的银行“输不起”。

  不过,此轮房地产调控以来,银行开发贷在开发商资金来源占比在波动性下降。国家统计局数据显示,开发商资金来源中,国内贷款占比从2008年的19.2%,下降到2011年的15.1%,2012年轻微上升至15.3%。

  据了解,在一、二线城市房屋交易量回暖,房企资金流动性状况已有所缓解的情况下,今年,商业银行对房地产开发贷款普遍采取“定向宽松”的措施。这将在一定程度上进一步有利于增加普通商品住宅的供给、保证部分优质在建项目的进度。不过,在房地产贷款投放的增量上依然有所控制,并且继续强化名单制管理。

  “我们对原有的房企贷款客户投放贷款时,会考量其资金状况,尽量保证其续建项目,防止烂尾工程,给银行带来不良风险。另外,对于优质的房地产商,银行会作为大客户继续放贷。”一位股份制银行人士对《经济参考报》记者表示,“在利率方面,银行根据企业实际情况给予一定上浮比例,一般是10%至20%。”

  也有银行业人士透露,目前银行给予房地产开发商单笔贷款或授信额度早已有所缩减,审批权上收至总行。一位国有大行公司业务部经理坦言,“实际上,银行贷与不贷都是基于对行业和某企业资金风险权衡的商业行为,毕竟房地产行业银行贷款投放的比重依然较大,短期内这种局面不会改变。因此,对于资金链出现问题的房企,银行会在尽可能减少损失的情况下逐步退出,而优质房企依然会作为大客户进行放贷。”

  从16家上市银行最新的财报数据可以发现,房地产开发贷款占银行全部信贷资产的近五分之一(2012年二季度为19%),如果再加上住房贷款,房地产部门的直接贷款占全部信贷资产的近三成(2012年二季度末为31.5%)。

  2012年上半年房地产业贷款余额共29.6万亿元,较2011年底增加3.03%,但其中,有4家银行的房地产业贷款余额较2011年末有所下降,11家银行的房地产业贷款余额较2011年底有所下降。

  具体而言,在四大行中,除了中行房地产开发贷较上年末有所增长外,其余三大行均呈现负增长。工行房地产相关贷款余额4991亿元,较上年末下降130亿元;农行房地产开发类贷款余额4602.91亿元,较上年末骤减369.5亿元;建行房地产开发贷余额4177 .66亿元,较上年末也减少了13 .94亿元。中小股份制商业银行中,浦发银行上半年房地产行业贷款较上年末减少了77.26亿元。

  从不良率来看,房地产开发贷款的不良率平均水平在1%左右。一线城市中,截至2012年末,上海地区房地产不良贷款余额41亿元,不良贷款率0.38%,比年初下降0.02个百分点,低于全行业平均不良贷款水平。

  专家解析:倪鹏飞指出,由于银行本身信贷考核机制与性质,造成银行投资方向的固定,房地产企业利润相对较高、风险较小,所以这也使得银行大量介入了房地产市场的开发和消费贷款。

  开发商:最能抗压“玩得起”

  “前一天让北京以高溢价拍出13块地,后一天就出‘国五条’细则,说要收20%税,这不是耍着开发商玩吗?”一位开发商在“国五条”细则出台后说。不过,有观点认为,开发商被认为是房地产市场的最大获益者,是房地产调控中最抗压的一方,最能“玩得起”。

  数据显示,自2003年到2012年十年间,中国房地产市场销售规模额从7956亿元扩大至6 .4万亿元,累计增长7.1倍。其中百强企业销售额均值由2003年的11 .3 亿元增长至2012年的近200亿元,增长了近16倍。

  此前房企龙头万科公布2012年年度报告显示,去年万科实现营业收入1031 .2亿元,同比增长4 3 .7 %, 实 现 净 利 润1 2 5 .5亿 元 , 同 比 增 长30.4%。而其它几家大型房企的业绩表现不俗。

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